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25. Mai 2019
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Was ein Lokal wirklich wert ist!

© iStock

Von Peter Pointer

Ein Lokal zu verkaufen ist keine leichte Angelegenheit. In der Regel hat man viel Herzblut geopfert, man hat investiert und finanziert und alles zum Laufen gebracht. Kein Wunder, dass einem die Bewertung von all dem schwer fällt.

Die Gastrobörse ist seit über 20 Jahren in der Gastronomie- und Entertainment- Immobilienbranche tätig. Zu Beginn wurden Gastronomieimmobilien in der Regel mit einer
Ablöse im Bereich des Jahresumsatzes bewertet. Heute ist das anders, oft zur Enttäuschung der Verkäufer oder der Abgeber.

Die traurige Wahrheit ist, dass man selten auch nur den halben Jahresumsatz als Ablöse bekommt. Die Einschätzung einer Immobilie geht in der Regel davon aus, ob das Konzept des Lokals gleichbleibt, oder ob etwas Neues umgesetzt werden soll.

Folgende Punkte werden miteinbezogen:

  • Lage, Lage, Lage
  • Zustand der Inneneinrichtung
  • Kundenstock und Frequenz
  • Produktion/Küche
  • Miethöhe/Vertragslaufzeit
  • Betriebsanlagengenehmigung

Wenn ein völlig neues Konzept umgesetzt werden soll ist nur die Lage und die Miethöhe entscheidend, sowie die Kundenfrequenz.

Der Traum vom eigenen Lokal bleibt in der heutigen Zeit oft ein Traum. Die Finanzierungssituation am Markt für Gastronomiebetriebe ist nicht sonderlich rosig. Das heißt etablierte Ketten – egal, ob aus der Systemgastronomie oder nicht – haben bessere Karten am Gastronomiesektor. Individualisten haben nur mit einer gesicherten Finanzierung eine Chance, was jedoch eine Seltenheit darstellt.

Durch unsere umfangreiche Tätigkeit in der Branche können wir aus Erfahrung sagen, dass von den meisten Abgebern die Ablöse zu hoch eingeschätzt wird. Nur in den seltensten Fällen ist die Einschätzung realistisch. Das liegt vor allem daran, dass mit dem eigenen „Baby“ automatisch Gefühle verbunden sind. Man weiß wie viel man in Einrichtung und Ausstattung investiert hat. Dass all das mit der Zeit eher an Wert verliert, bedenkt man selten.

Wir haben oft erlebt, dass die Einrichtung trotz Verkauf nicht einmal die Räumungskosten decken. Teilweise wurde Inventar in Ermangelung von Kundschaft einfach verschenkt, oder gespendet.

Tatsache jedoch ist, dass sich nur absolute Toplagen oder wirkliche Okkasionen rasch verkaufen lassen. Bei den diversen Immobilienmaklern liegen etliche Exposés auf dem Tisch, die weder eine Okkasion noch in einer Toplage verortet sind und das oft über Jahre. Wir können uns glücklich schätzen über ein riesiges Netzwerk zu verfügen, um für das richtige Lokal den richtigen Abnehmer zu finden.

Die mangelnden Finanzierungsmöglichkeiten erschweren es auch Immobilien an Quereinsteiger in der Gastronomie abzugeben. Zu groß ist die Konkurrenz von Premium- Burger-Ketten oder den Premium-Pizza-Restaurants dieses Landes.

Wer in der heutigen Zeit sein Lokal möglichst rasch abgeben möchte, der muss leider Abstriche machen. Und das spiegelt sich oft in einer niedrigen Ablöse wieder. Oft dauert es eine Zeit lang, bis sich diese Einsicht beim Verkäufer einstellt, da man immer noch mit dem Herz bei der Sache ist, oder die Verschuldung schlicht und ergreifend zu groß ist.

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